Le bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, le locataire ou le preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance (art. 1709 du Code Civil).
Une majorité du contentieux locatif résulte des impayés de loyers, ce qui concerne tant les baux d’habitation que les baux commerciaux.
L’obligation fondamentale du bailleur est d’assurer au locataire la jouissance paisible des biens loués, tandis que le locataire, outre le fait qu’il doit user de la chose louée en bon père de famille, a l’obligation fondamentale de payer le prix du bail (le loyer mais aussi les charges) à la date convenue.
Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur est en droit de faire appel à un Huissier de Justice pour recouvrer les sommes dues mais aussi pour engager la procédure spécifique à ce type de contentieux : l’expulsion. Celle-ci est particulièrement encadrée par des textes légaux et réglementaires est une procédure longue, complexe et coûteuse.
La procédure est engagée avec la signification d’un commandement de payer les loyés visant la clause résolutoire. Par la suite, la résiliation du bail pourra être obtenue par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un ou deux mois selon la nature du bail pour payer intégralement sa dette de loyer, faut de quoi le bail sera automatiquement résilié et le bailleur pourra demander que soit prononcée judiciairement l’expulsion de l’occupant.
Si le propriétaire décide de poursuivre la procédure en expulsion, il devra assigner son locataire devant la juridiction compétente. Le juge constate alors la résiliation du bail et ordonne l’expulsion en prévoyant le concours de la force publique si nécessaire.
L’exécution de la décision se fait alors en plusieurs étapes successives afin d’obtenir l’expulsion des locataires.
Il est également possible d’entamer une procédure d’expulsion dans le cadre d’un congé donné à un locataire, lorsque ce dernier n’a pas quitté les lieux loués à l’expiration dudit congé; ou lorsque le locataire ne respecte pas les conditions du bail.